Queda de juros e MCMV impulsionam o setor da construção 

O setor de construção civil está retomando o fôlego em 2024 depois de anos desanimadores. Com queda de juros, emprego a todo vapor e mudanças no programa do governo federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV) que beneficiam famílias de menor renda, feitas no ano passado e que já começaram a fazer efeito, as vendas voltaram a crescer. Outra novidade positiva é a possibilidade do uso do FGTS futuro na compra. Refletindo esse cenário, ações de construtoras que têm imóveis para o público do MCMV vêm subindo na Bolsa.

Dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação ou Administração de Imóveis Residenciais ou Comerciais (Secovi/SP) mostram que, em 2023, na cidade de São Paulo (que corresponde a 25% do mercado imobiliário no país) foram vendidas 76.145 unidades novas (47% delas referentes ao MCMV) somando R$ 43,9 bilhões no valor geral de vendas. Trata-se do maior volume de vendas e de movimentação financeira desde 2018, portanto, antes da pandemia de Covid-19.

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Os dados mais recentes do Secovi/SP apontam que o ritmo forte do setor se mantém este ano. Considerando os dados dos últimos 12 meses, até fevereiro, são 79,2 mil unidades vendidas. A média histórica anual de vendas em São Paulo gira em torno de 75 mil unidades ao ano, lembra Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi/SP.

Projeta-se crescimento de 5% do mercado total no estado este ano, sendo que o segmento MCMV deve apresentar alta de 10%. Incorporadoras estimam que esse desempenho também ocorra nacionalmente. “O Brasil acompanha a tendência de São Paulo. Há mais otimismo, com mercado de trabalho aquecido, o que traz mais confiança ao consumidor, e queda de juros, cenário que sinaliza viés de baixa às taxas dos financiamentos”, diz Wertheim.

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Também em São Paulo houve uma mudança no Plano Diretor da cidade, que busca aproximar emprego, serviços e moradia, a fim de reduzir a necessidade de longos deslocamentos diários. As novas regras estimulam a construção de mais empreendimentos.

“As alterações do Plano Diretor são positivas, pois levam as famílias que se encaixam no programa MCMV para áreas mais próximas do centro, facilitando o acesso ao transporte público”, diz Guilherme Yogolare, CEO da construtora Vinx, de São Paulo.

Depois das alterações no Plano Diretor, a Vinx apostou apostou nos bairros de Jabaquara, Butantã, Bresser, Bela Vista, Perdizes, Jardim Marajoara e Vila Prudente para seus novos empreendimentos, que atenderão cerca de três mil famílias com renda familiar a partir de R$ 4,2 mil.

QUEDA DOS JUROS

As seis quedas consecutivas da Selic, desde agosto de 2023, que levaram a taxa de 13,75% para 10,75%, já começam a se refletir em juros menores de financiamento. Nos bancos, já são encontradas taxas entre 10% e 11% ao ano, frente aos 13% e 14% no pico da Selic. No MCMV, dependendo da faixa de renda, os juros variam de 4% a 9% - e houve redução para as famílias de renda mais baixa.

No ano passado, o crédito imobiliário voltou a crescer, de acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). A oferta de recursos para financiamento bateu em R$ 251 bilhões, número 4% maior que o de 2022, fazendo com que 2023 fosse o segundo melhor ano da série histórica, atrás apenas de 2021.

Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos da Construção do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre/FGV) observa que as mudanças das regras do MCMV começaram a fazer efeito no fim do ano passado, com crescimento das vendas e lançamentos. Entre as mudanças, destaca Ana Maria, o limite máximo para a aquisição de imóveis na Faixa 3, direcionada a famílias com renda entre R$ 4.400,01 e R$ 8 mil mensais, foi ampliado de R$ 264 mil para até R$ 350 mil.

“Essa mudança jogou para dentro do programa uma parte importante da classe média”, diz a especialista do Ibre/FGV.

Já para o público da Faixa 1, de renda de até R$ 2.640, o subsídio subiu de R$ de 47,5 mil para R$ 55 mil, o prazo de amortização do financiamento foi ampliado de 360 para 420 meses, e o juro foi reduzido para entre 4% e 4,5%. Com essas mudanças e a possibilidade de uso do FGTS Futuro (o que já começou a ser feito pelos bancos), o trabalhador com carteira assinada pode fazer caução, por 120 meses, dos 8% a serem recolhidos sobre o salário. Isso amplia a capacidade de financiamento, explica Ana Maria.

“A alteração do teto do valor do imóvel para R$ 350 mil e o aumento do prazo do financiamento nas regras do MCMV diminuíram o valor da entrada, e consegui comprar meu primeiro apartamento em janeiro deste ano”, conta Juliana Bizarri, técnica em patologia, que tem renda familiar de cerca de R$ 7,3 mil e financiou um imóvel na Mooca em 420 meses.

AÇÕES EM ALTA

Um relatório assinado pelos analistas de setor imobiliário do Santander, Fanny Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, sinaliza perspectiva positiva para as construtoras que atendem o público de renda mais baixa, já que as mudanças do MCMV deverão impulsionar positivamente o desempenho dessas empresas. Levantamento da consultoria Elos Ayta mostra que as ações dessas construtoras vêm se valorizando na Bolsa nos últimos 12 meses. As ações da Tenda sobem 128%, enquanto os papéis da Direcional têm alta de 48%. No mesmo período, o Ibovespa avançou 20%.

“A Faixa 1 deve puxar as vendas este ano. Os novos lançamentos, entretanto, devem ter preço um pouco mais elevado por causa da mudança de faixa no MCMV”, diz Flavio Conde, analista da Levante investimentos.

Na Tenda, 63% das vendas são destinadas ao público com renda até R$ 2.640. A diretora de Relações Institucionais da construtora, Daniela Ferrari Toscano, diz que as mudanças no MCMV fizeram com que as famílias dessa faixa de renda voltassem a acessar o mercado.

“As condições do programa e a estabilização dos custos de construção estão trazendo a retomada da produção pelas empresas”, observa Daniela, que pondera que o risco para este cenário positivo é a sustentabilidade do orçamento federal para continuidade dos subsídios do MCMV e do FGTS, fonte de recursos para o setor.

Daniela destaca que uma portaria de outubro do ano passado, que cria o MCMV Cidades, pode trazer mais fôlego ao setor. Trata-se da possibilidade de que estados e municípios criem programas próprios de subsídios à compra da casa própria, assim como São Paulo tem o Casa Paulista, que oferece subsídios de R$ 10 mil a R$ 16 mil, que se somam aos valores dados pelo governo federal no MCMV. Outros estados, como Mato Grosso do Sul, Paraná e Pernambuco, já começaram a oferecer esses subsídios.

“Os prefeitos podem, por exemplo, levantar o défit habitacional de suas cidades, moradias em área de risco. E poderiam oferecer cartas de crédito poderia reduzir o problema habitacional”, afirma Daniela, que também integra a diretoria do Secovi/SP e do Sinduscon/SP.

PARA ENTENDERRedução dos impostos é um ponto positivo

Thiago Ely, diretor executivo comercial da MRV, cita ainda como pontos positivos a redução de impostos sobre incorporações imobiliárias, de 4% para 1%, e o uso do FGTS Futuro. No ano passado, a MRV teve crescimento de 45% nas vendas líquidas, e este ano segue na mesma direção.

“A expectativa é ter até 40% das vendas da MRV direcionadas a famílias de menor renda”, afirma Ely, lembrando que uma parte relevante das construtoras volta a focar seus projetos para o programa MCMV, especialmente na Faixa 1.